Экспертиза плесени в квартире

Когда нужна экспертиза плесени

• в углах, у окон, за мебелью появляются тёмные пятна и запах сырости;
• плесень вернулась вскоре после обработки и ремонта;
• в новостройке промерзают стены и углы, застройщик говорит о «неправильной эксплуатации»;
• после залива от соседей или с крыши стены не просохли и почернели;
• в ванной и на кухне сырость, вентиляция не тянет, УК отвечает отписками;
• после ремонта с утеплением лоджии или стен появился грибок;
• нужно взыскать стоимость ремонта и испорченных вещей.

Экспертиза по плесени нужна не для того, чтобы зафиксировать пятна — их видно и на фото. Её задача — установить причину и связать её с конкретной стороной.

Откуда берётся плесень в квартире

Плесени нужны влага и холодная поверхность. Источников влаги несколько, и у каждого свой виновник:

Причина	Как проявляется	Кто обычно отвечает
Промерзание стены, мостики холода	плесень в углах наружных стен, у перекрытий, на откосах	застройщик (в гарантийный срок), подрядчик по утеплению
Неработающая вентиляция	сырость во всей квартире, конденсат на окнах, плесень в ванной	УК, если неисправны общедомовые каналы
Протечка кровли, межпанельных швов	пятна у наружной стены на верхних этажах, после дождя и оттепели	УК
Залив от соседей	плесень на потолке и стенах после протечки	сосед или УК — по причине залива
Ошибки ремонта	грибок под плиткой, обоями, в утеплённой лоджии	подрядчик
Эксплуатация	закрытые батареи, мебель вплотную к стене, сушка белья без проветривания	собственник

Обычно причин несколько. Эксперт определяет главную и указывает, как на неё влияют остальные.

Что делает эксперт

1. Изучает документы: договор долевого участия или подряда, акты УК о заливах, переписку.
2. Осматривает квартиру и фиксирует расположение и площадь поражения.
3. Измеряет температуру и влажность воздуха, температуру поверхностей стен и углов, влажность материалов.
4. Проверяет работу вентиляции в кухне, ванной и туалете.
5. Осматривает окна, откосы, примыкания, при необходимости — места протечек сверху.
6. В холодное время может провести тепловизионное обследование: термограмма показывает промерзающие участки.
7. Устанавливает причину сырости и плесени, перечень работ для устранения и, если поставлен вопрос, стоимость ремонта.

Сырость, промерзание или протечка: как различают

Промерзание. Плесень сосредоточена в углах наружных стен, у пола и потолка, на откосах. Температура поверхности в этих местах заметно ниже, чем на соседних участках стены. Проявляется зимой и слабеет летом.

Плохая вентиляция. Влажность воздуха высокая во всей квартире, окна постоянно запотевают, плесень в ванной и на кухне. Эксперт проверяет тягу в каналах и приток воздуха.

Протечка. Пятна имеют границы и разводы, связаны с местом поступления воды: потолок под ванной соседа, стена под кровлей, межпанельный шов. Влажность материала высокая даже в сухую погоду. Если плесень — следствие залива, подробности на странице экспертизы после залива.

Экспертиза плесени в новостройке

В новых домах плесень часто появляется в первую или вторую зиму. Застройщик объясняет её строительной влагой и неправильной эксплуатацией. Строительная влага действительно бывает, но промерзание угла из-за пропуска утеплителя или неверно смонтированного окна — это дефект строительства. Экспертиза плесени в квартире разделяет эти причины, а заключение прикладывают к требованию об устранении недостатков в гарантийный срок. Если вы только принимаете квартиру, проверьте её заранее — приёмка новостройки с экспертом.

Микологическое исследование

Иногда в споре нужен ответ не только о причине, но и о виде грибка. Это микологическое исследование — его проводит лаборатория, а не эксперт-строитель. Эксперт может отобрать пробы при осмотре и направить их в лабораторию-партнёр; результат лаборатории прикладывается к заключению.

Для большинства споров достаточно установить техническую причину сырости: именно она определяет, кто должен устранить дефект и возместить ущерб.

Что указано в заключении

• сведения об эксперте, дата осмотра, присутствовавшие лица;
• условия осмотра: температура и влажность внутри и снаружи;
• расположение и площадь поражения плесенью с фото и привязкой к плану;
• результаты замеров температуры поверхностей и влажности, работа вентиляции;
• причина появления плесени и её связь с действиями застройщика, УК, соседа или подрядчика;
• перечень работ по устранению причины и последствий, их стоимость — если поставлен вопрос.

Экспертиза плесени для суда

Заключение специалиста прикладывают к претензии, а при отказе — к иску. Ущерб требуют с причинителя вреда (ст. 1064 ГК РФ); к застройщику и подрядчику — также по договору и Закону «О защите прав потребителей». Если суд назначает экспертизу, вы вправе предложить нашу организацию и вопросы. Судебная строительная экспертиза — от 35 000 ₽, до 20 рабочих дней.

Сколько стоит и от чего зависит

Отдельной строки «плесень» в прайсе нет — цена зависит от вопросов. Установление причины намокания — от 15 000 ₽, тепловизионное обследование окон и балконов — от 9 500 ₽, стоимость восстановительного ремонта — от 15 000 ₽, ущерб мебели и вещам — от 15 000 ₽. Эксперт называет общую цену до выезда.

Пример: как это бывает

Типовая ситуация. Квартира в новом доме, вторая зима после заселения. В угловой комнате за шкафом и у потолка в углу наружной стены появилась плесень. Застройщик отвечает, что жильцы не проветривают и сушат бельё в комнате. Эксперт измеряет температуру и влажность воздуха — они в пределах обычных значений, вентиляция работает. Температура поверхности в углу заметно ниже, чем на остальной стене, и термограмма показывает холодную полосу вдоль стыка с перекрытием. Вывод — промерзание из-за дефекта утепления узла. С заключением собственник требует от застройщика устранить недостаток в гарантийный срок и возместить стоимость ремонта отделки.

Что делать до прихода эксперта

1. Сфотографируйте и снимите на видео все пятна, с датой, общим планом и крупно.
2. Не двигайте мебель от стен без нужды и не зачищайте поражённые места.
3. Запишите, как вы обычно отапливаете и проветриваете квартиру: это спросят.
4. Подайте письменную заявку в УК о проверке вентиляции, если она не тянет.
5. Пригласите вторую сторону на осмотр письменно — шаблон дадим.

Что подготовить

• договор долевого участия или подряда, акт приёма квартиры;
• акты УК о заливах, заявки по вентиляции и протечкам;
• фото плесени в динамике, с датами;
• переписку с застройщиком, УК или соседом;
• подтверждение, что вторая сторона приглашена на осмотр.

За сутки до осмотра не проветривайте квартиру дольше обычного и не включайте осушители: эксперт должен увидеть обычный режим.

Частые ошибки

• Зачистили и закрасили плесень до осмотра. Без следов причину установить сложнее.
• Пригласили эксперта летом. Промерзание видно в холод — для новостроек и наружных стен лучше отопительный сезон.
• Сразу заказали лабораторный анализ. Вид грибка не отвечает на вопрос, кто виноват, — сначала техническая причина.
• Не записали заявки в УК. Без них сложнее доказать, что УК знала о проблеме.

Другие ситуации с квартирой — на странице независимой экспертизы квартиры.